该案经过一审、二审、发回重审，一波三折，最终支持了本律师的代理意见。

xx诉xx集团驻马店分公司租赁合同

代 理 词

审判长、审判员：

依据“代理”的有关法律规定，河南尚成律师事务所依法接受被告xx集团驻马店分公司的委托，指派我担任其代理人。接受委托后，本代理人详细了解案情，收集查阅本案有关的全部证据材料，参与了法庭调查和质证，对本案有了全面清晰的认识。现在针对开庭争议的焦点问题结合庭审质证和认证的证据，本着“以事实为依据，以法律为准绳”的原则，发表如下代理意见，请合议庭采纳。

一、原被告租赁合同已到期，原告要求被告继续履行合同没有合同约定，也无法律依据。反诉人要求被反诉人腾退非法占用的反诉人的场地，并恢复原状

根据原被告于201x年x月x日经平等协商一致，签订《出租合同》及《xx租赁合同补充协议》合同，合同约定：“xx集团驻马店分公司将其超市外场区域面积98㎡出租给被答辩人使用，至201x年x月x日止。并约定期满未续签的，乙方应于期满之日起两日内撤离”。根据《合同法》第235条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定及合同约定：现合同期满未续约，原告理应依法依约撤离。原告要求继续履行合同不符合法律规定，也没有合同约定。因xx集团驻马店分公司提起反诉，要求被反诉人立即撤离、腾退非法占用的反诉人的场地，并恢复原状。

二、原告要求赔偿损失的大部分诉讼请求没有事实和法律依据，依法不应当得到支持

1、原告所诉求的财产损失中的装修保证金xx元，因xx集团驻马店分公司提起反诉，要求原告冲抵其损失。

2、租金保证金xxxx元，因为原告没有依约退场，按照合同约定，xx集团驻马店分公司有权从租金保证金中扣除原告未按约撤离而强行占用被告场地的租金费用。

2、关于品牌促销服务费xxxx元，原被告已依约在租赁合同履行期间进行品牌推销消费掉，不应返还。

3、至于经营保证金数额不是被答辩人所称的xxxxx元，而是xxxx元；依据合同约定该保证金在合同期满原告退出经营满xx个月没有消费者退款、投诉或其他扣款时，被告可无息退款，又因xx集团驻马店分公司提起反诉，要求原告冲抵其损失。

4、关于原告装修等费用，原告没有证据证明装修费用是18万多，又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定及合同约定：“在不损害被告场地的情况下可自行拆除”的约定：因原被告租赁合同已到期，原告请求补偿附合装修费用，不符合法律规定和合同约定。

5、关于原告的餐具，原告完全可以二次利用，另租他地进行餐饮经营。

三、被反诉人赔偿反诉人损失xxxxxx元

该损失暂时计算自201x年x月x日合同到期日至201x年x月x日止，按每月xxxx元计算。201x年x月xx日后至被反诉人实际腾退场地之日止，继续按每月xxxx元的标准计算损失。

四、关于原告提出的优先承租权问题，依法不应支持：

1、优先承租权在我国无法律、法规规定，合同中也没有约定

我国法律、法规没有规定承租人在同等条件下享有优先承租权，当事人双方在该合同中也没有明确约定承租人享有优先承租权，现合同期满未续约，被告继续使用原告场地已无合同依据和法律依据，理应迁出，将系争租赁场地全部返还给原告。

2、原告在履行合同期间严重违约，被告对其已失去信任，已丧失了基本的信任合作基础，且被告保留追究原告的违约责任

原告在短短的x年租期内，除有x个月按期支付租金外，其余长达xx个月时间未按约给付被告租金，严重违反了合同约定。原告的这种行为，造成被告一定的经济损失，被告再也不愿将该场地租赁给没有信誉的原告，租赁合同期限届满后，被告决定不再与被告重新签订新的合同。

根据合同第三条：“逾期按每天千分之二收取违约金”的约定，被告保留追究原告的违约责任。

3、原告未在期满前1个月书面提出续租且出租人明确表示不再与原告续约.

综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回，并支持反诉人的反诉请求。

xx代理人：河南尚成律师事务所

赵 丽 律师

201 x年x月x日